Il fine settimana del 24-25 agosto è il grande fine settimana da tenere d'occhio. La tregua estiva è finita e l’offerta immobiliare ha raggiunto livelli record. Per chi acquista appartamenti di proprietà è particolarmente importante monitorare le finanze dell'associazione condominiale. La nuova legge, che entrerà in vigore nel corso dell'anno, renderà più facile la comprensione dei resoconti annuali delle associazioni.
– Le associazioni condominiali stanno per dividersi in squadre A e B. Oggi più della metà delle associazioni condominiali sono in deficit e addebitano commissioni troppo basse per gestire le proprie finanze a lungo termine, afferma Arturo Arques, della Swedbank, economista privato delle casse di risparmio.
– In precedenza, i consigli di amministrazione dell’associazione erano orgogliosi di garantire l’equilibrio finanziario dell’associazione delle unità abitative. Purtroppo molti consigli di amministrazione non tengono sufficientemente conto dell'usura e delle future ristrutturazioni, afferma Arturo Arques, che per 30 anni è stato presidente delle associazioni di condomini.
A cosa dovrebbero prestare attenzione gli acquirenti di un condominio?
– Leggere attentamente la relazione annuale. Prima, ad esempio, era positivo avere canoni mensili bassi, ma se i canoni bassi erano dovuti al fatto che l'azienda era in perdita o risparmiava troppo poco denaro per riparazioni e manutenzioni future, i canoni bassi sono direttamente fuorvianti, dice Arturo Arques.
– Le associazioni devono disporre di ammortamenti per le componenti edilizie dell'immobile. Prendiamo ad esempio l'ascensore. Prima o poi dovrà essere sostituito e poi l'associazione dovrà coprirlo con il consumo annuale. Dovrà essere previsto anche il “fondo esterno”.
Gli acquirenti possono ottenere aiuto da qualcuno per comprendere il rapporto annuale?
– Il tuo broker, i membri del consiglio dell'associazione condominiale e persino la tua banca possono aiutarti. È meglio chiedere a qualcuno che conosci che lo sa o a qualcuno in banca che presterà soldi per l'abitazione.
– Chiama il consiglio. L’associazione soffre di deficit regolari? Domanda: Perché soffri di disabilità? Se il consiglio sindacale rispondesse che si tratta di un mero dettaglio tecnico-contabile, la risposta sarebbe inaccettabile. Il compito della contabilità è riflettere la realtà. I deficit sistemici sono quasi sempre dovuti a commissioni troppo basse o a costi troppo alti, non alla contabilità.
Cosa ti spinge a non comprare un condominio?
– Personalmente non comprerò un appartamento a meno che l'associazione non sia proprietaria del terreno. L'affitto del terreno costituisce una spesa importante per l'associazione e se l'associazione non possiede il terreno, la rendita fondiaria (rendita fondiaria) può aumentare notevolmente.
I prezzi salgono o scendono?
– Penso che oggi tutti stiano prendendo in considerazione ulteriori tagli dei tassi di interesse, ma gli acquirenti di case di oggi sono più cauti. Hanno imparato la lezione dall'aumento dei tassi d'interesse e dalla situazione dei costi degli ultimi due anni. I sondaggi indicano inoltre che tre acquirenti di case su quattro stanno cercando di ridurre i costi immobiliari. Stanno cercando alloggi più economici o più piccoli. Ciò indica che i prezzi delle case non aumenteranno molto durante l'autunno, dice Arturo Arques.
Lista di controllo per verificare le finanze della vostra associazione di condominio
Una nuova legge impone requisiti più severi alle associazioni di condomini e al modo in cui dichiarano le loro finanze. Nella relazione annuale devono essere incluse diverse nuove cifre chiave.
Canone annuo/mq. Se la tariffa è troppo bassa, potrebbe significare che l’associazione ha rinviato la manutenzione necessaria e che non sono stati presi in considerazione sufficienti stanziamenti per la continua usura della proprietà.
Debito/metro quadrato. Un debito inferiore a 6.000 corone svedesi per metro quadrato di spazio abitativo va bene. Qualunque cosa superiore a 10.000 corone svedesi per metro quadrato di spazio abitativo significa un elevato livello di indebitamento.
Risparmio/metro quadro. Un risparmio di almeno 300 SEK per metro quadrato di spazio abitativo e anno è una buona cosa.
Costo energetico/mq. Lo standard è che dovrebbe costare circa 200 SEK al metro quadrato.
Sensibilità al tasso di interesse. Questo dato chiave mostra quanto l'associazione dovrà aumentare le tasse se il tasso di interesse aumenta. Dovrebbe essere il più basso possibile. Ad esempio, se la sensibilità del tasso di interesse è 12 e il tasso di interesse aumenta di un punto percentuale, la commissione verrà aumentata del 12%.
L'associazione edilizia possiede il suo terreno? Ciò deve essere menzionato nella relazione amministrativa. Se non si possiede il terreno, c'è il grosso rischio, soprattutto nelle aree urbane, che il costo dell'affitto del terreno aumenti quando i contratti dovranno essere riscritti.
Un’unione “reale” o “irreale”. Un'associazione illegale è un'associazione edilizia che ricava più del 40% del proprio reddito da redditi da locazione. Può essere positivo se l'associazione ha molto reddito, ma in un'associazione di comodo non è possibile, ad esempio, differire l'imposta sull'utile se vendi il tuo appartamento.
Non sei sicuro? Ottieni aiuto da qualcuno di cui ti fidi e che puoi; Buon amico, agente immobiliare, consiglio di amministrazione di condomini, banca.
fonte: SBC, Swedbank, HSB, DN, TT.
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